Como vender casa em Lisboa: guia passo a passo (2026)

Vender casa em Lisboa pode ser rápido e bem pago — ou um processo de meses cheio de surpresas. A diferença está quase sempre na preparação. Este guia resume o processo completo, passo a passo.

1. Defina o objetivo e o calendário

Antes de pensar no preço, responda a três perguntas: porque vende, até quando precisa de vender e o que vai fazer com o dinheiro. Vai comprar outra casa? Precisa de vender primeiro? Vai reinvestir numa nova habitação própria (com impacto nas mais-valias)? O calendário condiciona toda a estratégia.

2. Reúna a documentação

Ter os documentos prontos evita atrasos e dá confiança ao comprador e ao banco dele. Os essenciais são a caderneta predial, a certidão permanente e o certificado energético. Veja a lista completa de documentos para vender casa.

3. Avalie o imóvel com dados reais

O preço é a decisão mais importante da venda. Uma boa avaliação compara o seu imóvel com vendas reais e recentes de imóveis semelhantes na mesma zona — não com os preços pedidos nos portais, que muitas vezes estão inflacionados. Saiba mais em quanto vale a minha casa.

4. Prepare a casa

Arrume, despersonalize, repare o que está avariado e, se necessário, pinte. Pequenos investimentos têm muitas vezes um retorno várias vezes superior. O home staging ajuda o comprador a imaginar-se a viver ali.

5. Fotografia, vídeo e anúncio

Fotografia profissional, vídeo e uma descrição que responde às perguntas do comprador (áreas, exposição solar, andar, elevador, estacionamento, condomínio, estado de conservação). O anúncio deve estar em todos os canais relevantes — mas sempre com a mesma informação e o mesmo preço.

6. Visitas qualificadas

Cada visita deve ser com alguém com motivação e capacidade financeira reais. Isto poupa-lhe tempo e permite recolher feedback útil: se há muitas visitas e nenhuma proposta, o mercado está a dizer-lhe algo sobre o preço.

7. Negociação e CPCV

Quando chega uma proposta, negoceia-se preço, prazos e condições (por exemplo, o que fica na casa). Aceite a proposta, assina-se o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) e o comprador entrega o sinal — normalmente entre 10% e 20% do preço.

8. Escritura

Depois de o banco do comprador aprovar o crédito e fazer a avaliação, marca-se a escritura (no notário, num advogado ou na Casa Pronta). No próprio ato, recebe o restante valor, o seu eventual crédito é liquidado e entrega as chaves.

Depois da venda: não se esqueça

Na declaração de IRS do ano seguinte, tem de declarar a venda no Anexo G — mesmo que não haja imposto a pagar.
Cancele ou transfira contratos de luz, água, gás e internet e comunique a venda ao condomínio.
Se tinha seguros associados ao crédito, confirme que foram cancelados.

Resumo

Fase	Duração típica
Preparação (documentos, avaliação, fotos)	1 a 3 semanas
Comercialização até à proposta aceite	Algumas semanas a poucos meses
CPCV até à escritura	1 a 3 meses

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora a vender uma casa em Lisboa?

Com preço alinhado e boa apresentação, é comum receber propostas nas primeiras semanas. Depois da proposta aceite, o processo até à escritura demora normalmente entre 1 e 3 meses, sobretudo por causa do crédito do comprador.

Que custos tem quem vende casa?

Os principais são a comissão da agência (se recorrer a uma), o certificado energético, eventuais certidões e, se houver ganho, o IRS sobre mais-valias. Se a casa tiver crédito, o banco pode cobrar uma comissão de reembolso antecipado.

Posso vender uma casa que ainda tem hipoteca?

Sim. O crédito é liquidado no dia da escritura com o dinheiro do comprador e o banco emite o distrate da hipoteca. Basta pedir antecipadamente ao banco o valor em dívida à data prevista.

Informação de caráter geral, atualizada à data indicada. Valores, taxas e regras fiscais mudam: confirme sempre o seu caso concreto no Portal das Finanças, com o seu banco ou com um profissional qualificado.