Mais-valias na venda de casa: como se calculam e como pagar menos IRS
Vendeu ou vai vender casa? Saiba como se calculam as mais-valias imobiliárias, que despesas pode deduzir e quando o reinvestimento evita o imposto.
· 2 min de leitura
A palavra “mais-valias” assusta muitos proprietários — e, por vezes, leva a decisões precipitadas. Na prática, o imposto é muitas vezes menor do que se imagina, e há formas legais de o reduzir ou eliminar.
O que é uma mais-valia imobiliária
É o ganho obtido com a venda: a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição (atualizado), descontadas algumas despesas.
De forma simplificada:
Mais-valia = Valor de venda − (Valor de compra × coeficiente de desvalorização da moeda) − despesas dedutíveis
Que despesas pode deduzir
- Obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, com faturas em seu nome e com NIF;
- IMT e Imposto do Selo pagos na compra;
- Custos da escritura e registos da compra;
- Comissão imobiliária paga na venda;
- Certificado energético e outras despesas necessárias à venda.
Guarde todas as faturas. Sem fatura, a despesa não conta.
O coeficiente de desvalorização da moeda
Se teve o imóvel mais de 24 meses, o valor de compra é atualizado por um coeficiente publicado anualmente em portaria. Na prática, isto reduz a mais-valia tributável — e em imóveis comprados há muitos anos pode ter um impacto grande.
Como é tributada
Para residentes fiscais em Portugal:
- Apenas 50% da mais-valia é considerada;
- Esse valor é somado aos outros rendimentos do ano;
- Paga-se IRS à taxa progressiva correspondente.
Exemplo simplificado
| Valor | |
|---|---|
| Valor de venda | 400.000€ |
| Valor de compra (atualizado pelo coeficiente) | 260.000€ |
| IMT, Selo e escritura da compra | 12.000€ |
| Obras com fatura | 18.000€ |
| Comissão na venda | 12.300€ |
| Mais-valia | 97.700€ |
| Parte tributável (50%) | 48.850€ |
Estes 48.850€ somam-se aos restantes rendimentos e são tributados à taxa de IRS aplicável. Os valores são ilustrativos.
Como evitar ou reduzir o imposto
- Reinvestimento em habitação própria e permanente: se vende a sua HPP e compra outra HPP (em Portugal ou noutro país da UE/EEE), a mais-valia reinvestida fica excluída. É preciso declarar a intenção de reinvestir no Anexo G e cumprir os prazos.
- Reformados e pessoas com mais de 65 anos: existe um regime que permite excluir a mais-valia se o valor for aplicado em determinados produtos de poupança (seguros ou fundos de pensões, por exemplo) dentro de prazo.
- Guardar faturas de obras e despesas, que reduzem diretamente a base tributável.
As regras de mais-valias mudam com frequência nos Orçamentos do Estado. Antes de vender, confirme o seu caso com um contabilista certificado — uma simulação prévia pode valer milhares de euros.
Não residentes
Desde 2023, os não residentes passaram também a ser tributados sobre 50% da mais-valia, às taxas progressivas, considerando os rendimentos a nível mundial. Se vive fora de Portugal, procure aconselhamento fiscal antes de vender.
Leia também: como vender casa em Lisboa, passo a passo.
Perguntas frequentes
Quanto se paga de mais-valias na venda de uma casa?
Para residentes em Portugal, apenas 50% da mais-valia é tributada, sendo somada aos restantes rendimentos e sujeita às taxas progressivas de IRS. O imposto efetivo depende, por isso, do seu rendimento total no ano da venda.
Se vender a minha casa e comprar outra, pago mais-valias?
Se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor de realização noutra habitação própria e permanente, dentro dos prazos legais (em regra, 24 meses antes ou 36 meses depois da venda), a mais-valia fica excluída de tributação na proporção do valor reinvestido.
Tenho de declarar a venda mesmo sem lucro?
Sim. A venda tem de ser declarada no Anexo G da declaração de IRS do ano seguinte, mesmo que não haja mais-valia ou que esta fique isenta por reinvestimento.
Informação de caráter geral, atualizada à data indicada. Valores, taxas e regras fiscais mudam: confirme sempre o seu caso concreto no Portal das Finanças, com o seu banco ou com um profissional qualificado.