Documentos para vender casa em Portugal: lista completa e atualizada
Caderneta predial, certidão permanente, certificado energético, licença de utilização e mais: os documentos para vender casa e onde pedir cada um.
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Ter a documentação em ordem antes de anunciar a casa é uma das formas mais simples de evitar atrasos — e de evitar que um negócio caia à última hora. Esta é a lista que uso com os meus clientes.
Documentos essenciais
| Documento | Para que serve | Onde pedir |
|---|---|---|
| Caderneta predial urbana | Identifica o imóvel nas Finanças e o seu valor patrimonial tributário (VPT) | Portal das Finanças (gratuita, online) |
| Certidão permanente do registo predial | Prova quem é o proprietário e se há hipotecas, penhoras ou outros ónus | Predial Online / Conservatória (validade de 6 meses) |
| Certificado energético | Obrigatório para anunciar; indica a classe energética | Perito qualificado do SCE (ADENE) |
| Documento de identificação e NIF dos proprietários | Identificação na escritura | — |
Documentos frequentemente pedidos
- Licença de utilização: confirma que o imóvel pode ser usado para habitação. Pede-se à Câmara Municipal. Para prédios anteriores a 1951 em Lisboa, pode haver uma certidão de isenção.
- Ficha técnica da habitação: existe para prédios cujo licenciamento foi pedido depois de março de 2004 e descreve as características técnicas da casa.
- Declaração do condomínio: confirma que não há quotas em dívida e informa sobre obras aprovadas. Evita discussões com o comprador.
- Planta do imóvel: muito útil para o anúncio e para o comprador. Pode pedir cópia na Câmara Municipal.
- Declaração de dívida ao banco: se a casa tem crédito habitação, para saber o valor exato a liquidar na escritura.
Situações especiais
- Herança: é preciso a habilitação de herdeiros e o registo do imóvel em nome dos herdeiros antes de vender (ou na mesma escritura, consoante o caso). Todos os herdeiros têm de concordar com a venda.
- Divórcio: se a partilha ainda não foi feita, ambos os ex-cônjuges têm de assinar a venda.
- Imóvel arrendado: o inquilino tem, em regra, direito de preferência na compra e tem de ser notificado do preço e condições.
- Obras não licenciadas: marquises, divisões alteradas ou áreas diferentes das registadas podem complicar a avaliação bancária do comprador. Convém resolver ou, no mínimo, declarar antes.
Um conselho prático
Peça a certidão permanente antes de definir o preço. É lá que descobre problemas que levam semanas a resolver — uma hipoteca antiga por cancelar, áreas que não coincidem com a caderneta ou um herdeiro que ainda consta como proprietário.
Se precisar, trato do levantamento de toda a documentação consigo antes de pôr o imóvel no mercado. Veja também o guia completo para vender casa em Lisboa.
Perguntas frequentes
O certificado energético é obrigatório para vender casa?
Sim. O certificado energético é obrigatório a partir do momento em que o imóvel é anunciado para venda, e a classe energética tem de constar do anúncio. Tem de existir também à data da escritura.
Ainda é preciso a licença de utilização para fazer a escritura?
Com o Simplex Urbanístico, em vigor desde 2024, deixou de ser obrigatório apresentar a licença de utilização e a ficha técnica da habitação na escritura. Ainda assim, continuam a ser documentos importantes: muitos compradores e bancos pedem-nos, e a sua falta pode desvalorizar o imóvel.
Informação de caráter geral, atualizada à data indicada. Valores, taxas e regras fiscais mudam: confirme sempre o seu caso concreto no Portal das Finanças, com o seu banco ou com um profissional qualificado.