CPCV: o que é o contrato-promessa de compra e venda e o que deve conter
O CPCV explicado: sinal, prazos, o que acontece se o comprador ou o vendedor desistir, cláusulas essenciais e erros a evitar antes da escritura.
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Entre a proposta aceite e a escritura, há um documento que protege as duas partes: o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV). É nele que se fixam o preço, o sinal, os prazos e as condições. Um CPCV mal feito é a origem de grande parte dos conflitos no imobiliário.
Para que serve
O CPCV é um compromisso escrito de que as partes vão celebrar a compra e venda no futuro. Serve para:
- Garantir o negócio enquanto o comprador trata do crédito;
- Fixar o preço e as condições, evitando “surpresas” de última hora;
- Definir as consequências se alguém desistir.
O que deve conter
- Identificação completa de vendedores e compradores (e cônjuges, se aplicável);
- Identificação do imóvel: morada, artigo matricial, descrição predial, fração;
- Preço total e forma de pagamento;
- Valor do sinal e eventuais reforços;
- Prazo para a escritura e quem a marca;
- Situação do imóvel: livre de ónus e encargos, ou indicação da hipoteca a liquidar;
- O que fica incluído (eletrodomésticos, móveis, arrecadação, estacionamento);
- Cláusula de crédito: o que acontece se o banco não aprovar o financiamento;
- Data de entrega das chaves.
O sinal e o incumprimento
O sinal é a garantia de que ambos levam o negócio a sério. As regras gerais do Código Civil são:
| Quem falha | Consequência |
|---|---|
| Comprador | Perde o sinal entregue |
| Vendedor | Devolve o sinal em dobro |
Em alternativa, se o contrato o permitir, a parte cumpridora pode pedir em tribunal a execução específica — ou seja, que o tribunal substitua a assinatura de quem falhou.
Formalidades
Para imóveis urbanos, o CPCV deve ter as assinaturas reconhecidas presencialmente (por notário, advogado ou solicitador) e a certificação da existência de licença de utilização (ou da sua dispensa). Sem isto, o contrato pode ser anulado — embora, em regra, só pelo promitente-comprador.
Erros que vejo com frequência
- Assinar um CPCV sem cláusula de crédito;
- Prazos de escritura demasiado curtos para o processo bancário (contar com 60 a 90 dias é prudente);
- Não verificar a certidão permanente antes de assinar;
- Entregar o sinal sem recibo ou fora de transferência bancária identificada.
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Perguntas frequentes
Quanto é o sinal num CPCV?
Não há um valor fixado por lei. Na prática, situa-se habitualmente entre 10% e 20% do preço, e é descontado ao valor a pagar na escritura.
O que acontece se o comprador desistir depois do CPCV?
Se o comprador não cumprir, o vendedor pode, em regra, ficar com o sinal. Se for o vendedor a não cumprir, tem de devolver o sinal em dobro. As partes podem ainda recorrer à execução específica, se não a tiverem afastado no contrato.
E se o banco recusar o crédito ao comprador?
Depende do que ficou escrito. Por isso é fundamental incluir no CPCV uma cláusula que preveja a devolução do sinal caso o crédito não seja aprovado, dentro de um prazo definido.
Informação de caráter geral, atualizada à data indicada. Valores, taxas e regras fiscais mudam: confirme sempre o seu caso concreto no Portal das Finanças, com o seu banco ou com um profissional qualificado.