Vender uma casa herdada: passos, documentos e impostos
Herdou uma casa e quer vender? Habilitação de herdeiros, registo, acordo entre herdeiros, Imposto do Selo e mais-valias, passo a passo.
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Vender uma casa herdada junta duas coisas difíceis: uma questão familiar e um processo burocrático. Com os passos certos, é perfeitamente possível — e mais rápido do que se pensa.
1. Habilitação de herdeiros
O primeiro passo é provar quem são os herdeiros. A habilitação de herdeiros faz-se num notário ou no balcão “Heranças” do registo, com a certidão de óbito e os documentos dos herdeiros.
2. Participação às Finanças e Imposto do Selo
O óbito e os bens deixados têm de ser participados às Finanças (em regra até ao final do 3.º mês seguinte ao óbito). Cônjuges, filhos e pais estão isentos de Imposto do Selo nas transmissões gratuitas; outros herdeiros pagam 10% sobre o valor dos bens.
3. Registo do imóvel
Antes da venda (ou no mesmo ato, em alguns casos), o imóvel deve ser registado em nome dos herdeiros na Conservatória. Confirme na certidão permanente que não há ónus pendentes.
4. Acordo entre herdeiros
Se a herança não estiver partilhada, todos os herdeiros têm de concordar e assinar. Quem não puder estar presente pode passar procuração. Se houver desacordo, as alternativas são negociar a compra da quota de quem quer sair ou, em último caso, o processo de inventário.
5. Documentos para a venda
Além dos documentos habituais para vender casa — caderneta predial, certidão permanente, certificado energético —, vai precisar da habilitação de herdeiros e do comprovativo da participação às Finanças.
6. Impostos na venda: mais-valias
Na venda, cada herdeiro declara a sua parte no IRS. O valor de aquisição é, em regra, o valor considerado para efeitos de Imposto do Selo na herança (normalmente o VPT). Como o VPT costuma ser bastante inferior ao valor de mercado, a mais-valia pode ser significativa. Despesas de valorização com fatura podem ser deduzidas. Veja como se calculam as mais-valias.
Em heranças, cada caso é um caso. Recomendo envolver um advogado ou solicitador na parte sucessória e um contabilista para as mais-valias.
O papel do consultor
Num imóvel herdado, muitas vezes há obras por fazer, recheio por retirar e herdeiros em locais diferentes. Ajudo a coordenar tudo: avaliação imparcial (que ajuda a pôr os herdeiros de acordo), preparação do imóvel, comercialização e articulação com os profissionais até à escritura.
Perguntas frequentes
Todos os herdeiros têm de concordar com a venda?
Sim. Enquanto a herança não estiver partilhada, o imóvel pertence a todos os herdeiros em conjunto e a venda exige o acordo e a assinatura de todos (pessoalmente ou por procuração).
Como se calcula a mais-valia de uma casa herdada?
O valor de aquisição considerado é, em regra, o valor que serviu de base ao Imposto do Selo na herança (normalmente o VPT à data do óbito). Por isso, mesmo vendendo pelo valor de mercado, pode haver uma mais-valia relevante.
Informação de caráter geral, atualizada à data indicada. Valores, taxas e regras fiscais mudam: confirme sempre o seu caso concreto no Portal das Finanças, com o seu banco ou com um profissional qualificado.