Como calcular a rentabilidade de um imóvel para arrendar em Lisboa
Yield bruta, yield líquida, impostos e custos escondidos: aprenda a calcular a rentabilidade real de um investimento em arrendamento em Lisboa, com exemplo.
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“Este imóvel dá 7%!” — já ouviu isto muitas vezes. Quase sempre, é a rentabilidade bruta, que ignora custos, impostos e períodos sem inquilino. Eis como fazer as contas a sério.
Rentabilidade bruta (yield bruta)
Yield bruta = (renda mensal × 12) ÷ preço de compra
Exemplo: T1 comprado por 250.000€, arrendado por 1.100€/mês.
13.200€ ÷ 250.000€ = 5,3%
Serve para comparar imóveis rapidamente — mas não é o que lhe entra no bolso.
Rentabilidade líquida
Ao preço de compra, some os custos de aquisição (IMT, Selo, escritura, obras iniciais). À renda, subtraia os custos anuais:
- IMI;
- Condomínio;
- Seguro multirriscos;
- Manutenção e reparações;
- Períodos sem inquilino (vacância);
- Gestão, se a delegar;
- Impostos sobre as rendas: taxa autónoma de 25% como regra geral, com taxas reduzidas para contratos longos e uma taxa de 10% para rendas habitacionais moderadas (até 2.300 €/mês), segundo as regras em vigor em 2026.
Exemplo completo
| Valor | |
|---|---|
| Preço de compra | 250.000€ |
| IMT, Selo, escritura (investimento) | ≈ 17.000€ |
| Obras e mobiliário | 8.000€ |
| Investimento total | 275.000€ |
| Renda anual (11 meses, prevendo 1 mês vazio) | 12.100€ |
| IMI, condomínio, seguro, manutenção | − 2.000€ |
| Rendimento antes de impostos | 10.100€ |
| Yield líquida antes de impostos | ≈ 3,7% |
Os 5,3% “brutos” passam a cerca de 3,7% antes de impostos. Valores ilustrativos.
Com crédito: o retorno sobre o capital
Se financiar parte da compra, o que interessa é o retorno sobre o capital que investiu (cash-on-cash): rendimento líquido depois da prestação a dividir pelo capital próprio (entrada + custos). A alavancagem pode aumentar o retorno — e o risco.
Não esqueça a valorização
A rentabilidade total = rendimento + valorização do imóvel. Em Lisboa, muitos investidores aceitam yields mais baixas em troca de maior probabilidade de valorização e liquidez. É uma aposta legítima — desde que consciente.
Riscos a considerar
- Incumprimento de rendas (avalie o inquilino; considere seguros de renda);
- Mudanças legislativas no arrendamento e na fiscalidade;
- Obras no prédio (cobertura, fachada) aprovadas em condomínio.
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Perguntas frequentes
O que é uma boa rentabilidade de arrendamento em Lisboa?
Não há um número mágico, mas em Lisboa as rentabilidades brutas de arrendamento de longa duração situam-se frequentemente entre 4% e 6%, variando muito por zona e tipologia. Mais importante é comparar a rentabilidade líquida com o risco e a alternativa de investimento.
Como são tributadas as rendas?
Em regra, as rendas (categoria F) são tributadas à taxa autónoma de 25%, com reduções para contratos de longa duração, podendo optar pelo englobamento. Existe ainda uma taxa de 10% para rendas habitacionais moderadas (até 2.300 € por mês), prevista para rendimentos até 2029, com requisitos próprios. Despesas como IMI, condomínio e obras de conservação podem ser deduzidas. Confirme sempre as regras em vigor no Portal das Finanças.
Fontes
Informação de caráter geral, atualizada à data indicada. Valores, taxas e regras fiscais mudam: confirme sempre o seu caso concreto no Portal das Finanças, com o seu banco ou com um profissional qualificado.
