Alojamento local em Lisboa: ainda vale a pena investir?

O alojamento local (AL) transformou bairros inteiros de Lisboa e foi, durante anos, um dos investimentos mais rentáveis da cidade. Hoje, o enquadramento é bem mais exigente — e muda com frequência.

O que mudou

Nos últimos anos, as regras do AL sofreram várias alterações, a nível nacional (com o pacote Mais Habitação, em 2023, e revisões posteriores) e municipal. Em termos gerais:

• Os municípios passaram a ter um papel central na definição de onde e como pode haver novo AL;
• Lisboa aprovou um novo Regulamento Municipal do Alojamento Local, publicado em dezembro de 2025, com dois níveis de contenção definidos pelo rácio entre AL e habitações:
  • Contenção absoluta (rácio igual ou superior a 10%): novos registos proibidos, salvo exceções;
  • Contenção relativa (rácio entre 5% e 10%): novos registos dependem de autorização excecional da Câmara;
• A contenção pode ser aplicada à freguesia e até ao bairro, por isso uma rua concreta pode estar condicionada mesmo numa freguesia com rácio global baixo;
• As zonas são revistas periodicamente — em 2026 houve alterações à classificação de algumas freguesias, pelo que convém confirmar sempre a situação atual;
• Os condomínios ganharam mais voz sobre o AL em frações de prédios de habitação.

As regras do alojamento local mudam frequentemente. Antes de comprar um imóvel a pensar em AL, confirme o regime em vigor para aquela morada na Câmara Municipal de Lisboa — e tenha isso como condição no CPCV.

Comprar um imóvel que já tem registo de AL

Comprar um imóvel com registo ativo pode parecer a solução, mas atenção: as regras sobre a transmissão de registos e a sua validade dependem da legislação em vigor. Peça sempre:

• O número de registo e a sua situação no Registo Nacional de Alojamento Local;
• O histórico de faturação e taxas de ocupação reais;
• As atas de condomínio, para verificar eventuais oposições.

Rentabilidade: faça as contas completas

O AL tem receitas mais altas do que o arrendamento tradicional, mas também mais custos: limpezas, lavandaria, comissões das plataformas, gestão, consumos, mobiliário, taxa turística (cobrada aos hóspedes) e mais desgaste. A diferença líquida face ao arrendamento de longa duração é muitas vezes menor do que parece.

Alternativas

• Arrendamento de média duração (estudantes, profissionais deslocados, nómadas digitais): contratos de alguns meses, menor gestão do que o AL;
• Arrendamento de longa duração, com benefícios fiscais para contratos mais longos;
• Zonas fora da contenção, onde o AL ainda pode ser possível.

Leia também: como calcular a rentabilidade de um imóvel para arrendar.